La Janda Legal S.L.P.

STEUERN

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Als Eigentümer einer Immobilie in Spanien oder als in Spanien lebender Resident treffen Sie auch steuerliche Verpflichtungen, deren Nichterfüllung hohe Strafen und sogar eine strafrechtliche Verfolgung nach sich ziehen kann.

 

Die La Janda Legal S.L.P. und Rechtsanwalt Freund beraten Sie zu diesen steuerlichen Verpflichtungen und helfen Ihnen bei deren. Erfüllung. Auf Wunsch übernehmen wir auch die komplette steuerliche Vertretung, sowohl in Spanien, also auch in Deutschland, einschließlich der Buchhaltung zum Beispiel Ihrer Ferienhausvermietung.

 

Wir blicken über den Tellerrand.

 

Immobilienbesitz & einkünfte aus Vermietung und verpachtung

IHRE Steuerliche Pflichten in spanien

Nicht-Residenten / Residenten

Ausländer, die weniger als 184 Tage im Jahr in Spanien leben und dort auch nicht ihren gewöhnlichen Aufenthalt begründet haben, gelten als Nicht-Residenten. Dies bedeutet aber nicht, dass Nicht-Residenten keine steuerlichen Pflichten in Spanien haben. Vergleichbar der beschränkten Einkommensteuerpflicht in Deutschland unterliegen auch Nicht-Residenten in Spanien eventuell einer Besteuerung.

Sobald Sie 184 Tage oder mehr im Jahr in Spanien leben gelten Sie als Resident im steuerrechtlichen Sinn. Dies bedeutet, dass Sie entsprechend der unbeschränkten Einkommensteuerpflicht in Deutschland mit Ihrem gesamten Welteinkommen der Besteuerung in Spanien unterliegen.

Übrigens: Die Einstufung als steuerlicher Resident setzt nicht die meldetechnische Anmeldung in Spanien voraus. Auch ohne Anmeldung als in Spanien wohnend können Sie steuerlich als Resident anzusehen sein. 

Besteuerung der Selbstnutzung von Immobilien bei Nicht-Residenten

Der spanische Fiskus betrachtet den fiktiven Nutzungswert von Immobilien bei Nicht-Residenten als zu besteuerndes Einkommen. Auch wenn Sie als Nicht-Resident also Ihre Ferien-Immobilie nicht an andere Personen vermieten, sondern ausschließlich selbst nutzen, sind Sie zur Abgabe einer Steuererklärung und zur Zahlung der so genannten Nicht-Residenten-Steuer verpflichtet.

Bemessungsgrundlage für die Ermittlung des Nutzungswertes ist grundsätzlich 1,1 Prozent des Katasterwertes („valor catastral“). Dieser Wert ist dem jährlich erteilten gemeindlichen Grundsteuerbescheid IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zu entnehmen und mit dem deutschen Einheitswert vergleichbar.

Auf diese Bemessungsgrundlage sind Steuern in Höhe von derzeit 19 % zu zahlen. Diese Steuer ist zeitgleich mit der Abgabe der Steuererklärung – spätestens am 31.12. des Folgejahres – einzuzahlen.

Vermögenssteuer - nicht für mich, oder etwa doch?

In Deutschland ist die Vermögenssteuer abgeschafft. Aber gilt das auch für Spanien?

Leider nein. Die spanische Vermögensteuer ist geregelt durch Gesetze 19/1991 und 13/2011. Die Vermögensteuer betrifft dabei nur natürliche Personen. Sie ist eine direkte und persönliche Steuer und beginnt ab einem Nettovermögen von 700.000 Euro. Als Nettovermögen gilt die Gesamtheit aller wirtschaftlich bedeutsamen Güter und Rechte, deren Inhaber der Steuerpflichtige ist, abzüglich der Schulden und Kosten. Besitzen Ehepartner eine Immobilie oder sonstige Vermögensgegenstände gemeinsam zu gleichen Teilen, sind diese ab einem Gesamtwert von 1,4 Mio Euro steuerpflichtig. Allerdings erhöht sich der Freibetrag für jeden von ihnen um 300.000 Euro, wenn die Immobilie ständiger Wohnsitz (vivienda habitual) ist. Dies trifft jedoch bei sogenannten Nichtresidenten mit Wohnsitz im Ausland nicht zu. Wer den steuerlichen Freibetrag überschreitet, ist vermögensteuerpflichtig. Bei Nichtresidenten zählen hierfür nur die Vermögenswerte in Spanien.

Und was gilt für steuerliche Residenten?

Dann wird wird es wirklich kritisch, denn für Residenten wird das weltweite Vermögen berücksichtigt. Besitzen Sie zum Beispiel in Deutschland eine Immobilie im Wert von 1 Mio. Euro und zusätzlich in Spanien ein Ferienhaus, welches zum Beispiel 700.000 Euro Wert ist, so beträgt Ihr Gesamtvermögen 1,7 Mio. Euro. Abzüglich des Freibetrages von 700.000 + 300.000 Euro = 1 Mio. Euro verbleibt ein zu versteuerndes „Restvermögen“ von 700.000 Euro.  Hierauf entfällt eine Vermögenssteuer von 2.790,36 Euro jährlich.

Besitzen Sie vielleicht gar ein Mehrfamilienhaus in einer deutschen Großstadt im Wert von zum Beispiel 3 Mio. Euro? Dann betrüge die jährliche Vermögenssteuer bereits 26.346,37 Euro. Sie sehen, hier hört der Spaß auf und Sie sollten es vermeiden, in Spanien steuerlich resident zu sein oder zu werden.

Besteuerung der kurzfristigen Vermietung an Feriengäste

Erzielen Sie Einkünfte aus der kurzfristigen Vermietung Ihrer Immobilie an Feriengäste (maximal 2 Monate an denselben Mieter), so unterliegen Sie mit diesen Einkünften auch als Nicht-Resident der Einkommensbesteuerung in Spanien.

Durch die Erzielung von Vermietungseinkünften sind Sie nun verpflichtet, viermal jährlich jeweils zum 20. des auf ein Quartal folgenden Monats eine Einkommensteuererklärung nach modelo 210 einzureichen und die nach Abzug der Kosten verbleibenden Vermietungserträge zu versteuern.

Besteuerung in Deutschland und Doppelbesteuerung

Zwar besteht zwischen Spanien und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen. Im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besteht dennoch kein ausschließliches Besteuerungsrecht des Belegenheitsstaates, also des Landes, in dem sich die vermietete Immobilie befindet. Vielmehr besteuern beide Länder die erzielten Einkünfte nach Maßgabe der in dem jeweiligen Land geltenden Bestimmungen.

Bei Vermietung einer in Spanien gelegenen Immobilie müssen Sie also einerseits in Spanien entsprechende Steuererklärungen abgeben und die selbst ermittelte Steuer entrichten, und andererseits auch in Deutschland Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklären. Auf die in Deutschland auf diese Einkünfte entstehende Steuer können die in Spanien gezahlten (und dem deutschen Finanzamt nachzuweisenden) Steuerzahlungen angerechnet werden.

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Rechts- & Steuerberatung
aus einer Hand

Im Sinne einer ganzheitlichen Betreuung unserer Mandanten bieten wir Rechts- und Steuerberatung aus einer Hand. Profitieren Sie von der langjährigen Erfahrung von Rechtsanwalt und Abogado Inscrito Gerald Freund und legen Sie auch nach Abschluss des Immobilienerwerbs Ihre steuerliche Betreuung vertrauensvoll in unsere Hände. Wir freuen uns auf Sie.

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