Ihre Ferienimmobilie befindet sich in einer Urbanisation, in einer Eigentümergemenschaft? Sie wollen Ihre Wohnung oder Ihr Ferienhaus an Feriengäste für Urlaubszwecke vermieten? Dann sollten Sie prüfen lassen, ob und in welchem Umfang Sie dies nach der Teilungserklärung (declaración de devisión horizontal) und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft, zum Beispiel zur Hausordnung, auch dürfen, denn es können erhebliche Beschränkungen oder gar vollständige Verbote der Ferienvermietung an Urlaubsgäste bestehen.
1. Worin besteht das Problem?
Die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum an Feriengäste hat vielfach ein negatives Image. Gerade in größeren Städten, aber auch in typischen Ferienorten am Meer, wird sehr viel Wohnraum der regulären Dauervermietung entzogen, was zu Wohnungsknappheit und rasant gestiegenen Mietpreisen geführt hat. Auch Exzesse durch Partytourismus und Vandalismus durch jugendliche Touristen tragen zur Problematik bei.
In gemischt genutzten Wohnanlagen fühlen sich häufig die dort dauerhaft lebenden Bewohner durch die Feriengäste gestört und belästigt. Gemeinschaftseinrichtungen unterliegen einer verstärkten Benutzung und dadurch auch einem erhöhten Verschleiß. Hinzu kommem Lärmbelästigungen durch rücksichtslose Feriengäste.
Neben gesetzlichen und behördlichen Verboten und Einschränkungen kann dies dazu führen, dass auch innerhalb der Gemeinschaft der Eigentümer einer Wohnanlage bzw. einer Urbanisation darüber nachgedacht wird, ob die Nutzung von Wohneinheiten zur Vernietung an Feriengäste eingeschränkt oder gar verboten werden kann.
Beabsichtigen Sie daher, Ihre Ferienwohnung oder Ihr in einer Urbanisation gelegenes Ferienhaus an Feriengäste zu vermieten, oder tragen Sie sich mit dem Gedanken, eine Ferienimmobilie zu erwerben und die Erwerbskosten durch touristische Vermietung zu finanzieren, sollten Sie gründlich prüfen lassen, ob dies nach den Statuten der Eigentümergemeinschaft und der Teilungserklärung auch möglich ist.
2. Wie können Verbote und Einschränkungen geregelt werden?
Zu allererst können Verbote und Einschränkungen in der Teilungserklärung, der declaración de división horizontal, geregelt sein. Bei beabsichtigter Ferienvermietung ist dieses Dokument daher auf entsprechende Verbote und Reglementierungen zu prüfen.
Dabei ist wichtig, dass gegenüber Erwerbern von Ferienwohnungen und Ferienhäusern etwaige Verbote und Einschränkungen nur dann wirksam sind, wenn Sie im Grundbuch verzeichnet sind. Hier gilt der Gutglaubensschutz zu Gunsten eines Erwerbers. Steht nichts im Grundbuch, gelten für ihn auch keine Einschränkungen und Verbote.
Ebenfalls wichtig: Spätere Änderungen der Teilungserklärung müssen durch die Eigentümergemeinschaft einstimmig beschlossen werden; Artikel 17 Absatz 6 LPH (Ley de Propiedad Horizontal). Ein vollständiges Verbot der touristischen Ferienvermietung wird daher in der Regel an der nicht zu erreichenden Einstimmigkeit scheitern.
Wegen der Schwere des Eingriffs von Verboten oder einschränkenden Regelungen bezüglich einer Ferienvermietung kann dies auch nicht durch Hausordnungen oder ähnliche Beschlüsse vorgenommen werden.
3. Welche Regelungen sind also möglich?
Der spanische Gesetzgeber hat mit Einführung des königlichen Dekrets 7/2019 im Wege einer Gesetzesänderung am 6. März 2019 das Ley de Propiedad Horizontal (LPH) geändert und Artikel 17 um einen Absatz 12 erweitert, für den sich schnell der Begriff “Anti AirBNB Gesetz” etabliert hat.
Nach dieser neuen Regelung hat die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, im Wege eines mit einer Mehrheit von 3/5 aller Eigentümer bzw. der Miteigentumsanteile zu fassenden Beschlusses, die Ferienvermietung zu regeln und zu konditionieren, sowie zugleich die Beiträge und Umlagen derjenigen Eigentümer zu erhöhen, deren Immobilien zur Ferienvermietung genutzt werden.
Ein vollständiges Verbot der Ferienvermietung ist nach herrschender Meinung durch einen Beschluss nach Artikel 17 Absatz 2 LPH nicht möglich.
Lediglich im Einzelfall wäre ein Verbot durch die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs der anderen Eigentümer nach Artikel 7 Absatz 2 LPH zu erreichen, wenn sich die Ferienvermietung im Einzelfall als für die übrigen Bewohner als unzumutbar darstellt. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn sich der Eigentümer nicht an die von der Gemeinschaft beschlossenen Regelungen und Auflagen hält.
