Am 10. Juli 2021 wurde im Boletín Oficial del Estado (BOE) das “Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164” veröffentlicht. Durch dieses Gesetz wird nun – neben vielen weiteren Regelungen – mit Wirkung ab 1. Januar 2022 für Zwecke der Besteuerung ein “Marktwert” für Immobilien etabliert, der “valor de referencia del mercado inmobiliario“.
In den meisten Fällen dürfte durch diesen valor del mercado die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung bei Übertragung von Immobilien erhöht werden. Letztlich handelt es sich in diesen Fällen um eine Steuererhöhung durch die Hintertür.
Wichtig ist diese Änderung daher für alle Eigentümer von Immobilien in Spanien und all diejenigen, die es noch werden wollen.
Wer legt den ‘valor del mercado’ fest und wie wird er ermittelt?
Die Generaldirektion des Katasters legt einmal jährlich die im darauffolgenden Jahr anzuwendenden Marktwerte für jede einzelne Immobilie fest. Dies erfolgt auf Basis der von den Notaren dem Kataster mitgeteilten Immobilientransaktionen im Rahmen eines Jahresberichts über den Immobilienmarkt und durch Aufstellung einer Wertkarte mit homogenen territorialen Bewertungsgebieten. Diese Wertkarte wird im elektronisch zugänglichen Kataster veröffentlicht.
Um sicherzustellen, dass der auf diese Weise ermittelte Marktwert den tatsächlichen Verkehrswert nicht übersteigt, wird durch eine Verordnung des Finanzministeriums ein Marktabschlagsfaktor für Immobilien derselben Klasse festgelegt. Ferner wird durch die Generaldirektion für das Katasterwesen eine Verordnung erlassen, durch die die Anwendung der Durchschnittswerte und der entsprechenden Abmilderungsfaktoren festgelegt wird.
Schließlich wird in den ersten Tagen des Monats Dezember durch die Generaldirektion für Katasterwesen eine Bekanntmachung der Referenzwerte aller Immobilien veröffentlicht. Weil es sich insoweit nicht um personenbezogene Daten handelt, können diese Werte durch jedermann im elektronischen Kataster abgerufen werden.
Nachstehend der entsprechende Gesetzestext als Auszug:
Artículo decimocuarto. Modificación del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Se introducen las siguientes modificaciones en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo:
Siete. Se modifica la disposición transitoria novena, que queda redactada de la siguiente forma:
«Disposición transitoria novena. Régimen transitorio para la determinación del valor de referencia de cada inmueble.
En tanto no se apruebe el desarrollo reglamentario, la aplicación de los módulos de valor medio previstos en la disposición final tercera para la determinación del valor de referencia de cada inmueble se realizará de acuerdo con las siguientes directrices:
a) Para los bienes inmuebles urbanos, los criterios y reglas de cálculo se ajustarán a lo previsto en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Serán de aplicación los módulos básicos de suelo y construcción de cada municipio, que se aprueben de acuerdo con las directrices dictadas para la coordinación de valores.
Los valores de suelo de zona permitirán la reproducción de los módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos en cada ámbito territorial homogéneo de valoración.
La resolución a aprobar por la Dirección General del Catastro definirá su ámbito de aplicación y concretará criterios y reglas de cálculo, módulos básicos de suelo y construcción, valores de suelo de zona y costes de construcción, así como, en su caso, campos de aplicación de coeficientes correctores.
b) Para los inmuebles rústicos sin construcciones, la resolución a aprobar por la Dirección General del Catastro definirá su ámbito de aplicación, y concretará criterios y reglas de cálculo, así como, en su caso, importes y campos de aplicación de coeficientes correctores de localización, agronómicos y socioeconómicos.
El informe anual del mercado inmobiliario al que hace referencia la disposición final tercera determinará los coeficientes correctores aplicables, así como sus importes.»
Ocho. Se modifica la disposición final tercera, que queda redactada de la siguiente forma:
«Disposición final tercera. Valor de referencia.
La Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.
A este efecto, incluirá las conclusiones del análisis de los citados precios en un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos. El citado mapa se publicará en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.
Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado se fijará, mediante orden de la Ministra de Hacienda, un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase.
Con periodicidad anual, la Dirección General del Catastro aprobará, mediante resolución, los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondientes, en la forma en la que reglamentariamente se determine.
Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva. A este efecto, se publicará un edicto en el «Boletín Oficial del Estado» en el que se anunciará la apertura del mencionado trámite por un periodo de diez días, durante el cual los interesados podrán presentar las alegaciones y pruebas que estimen convenientes.
La citada resolución será recurrible en vía económico-administrativa, o potestativamente mediante recurso de reposición, por los interesados y en el plazo de un mes desde su publicación, sin que la interposición de la reclamación suspenda su ejecución.
En los 20 primeros días del mes de diciembre, la Dirección General del Catastro publicará en el ”Boletín Oficial del Estado” anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro.»
Auswirkungen bei der Grunderwerbsteuer, der Schenkung- und Erbschaftsteuer, sowie der Gewinnsteuer bei Veräußerung von Immobilien
Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer, der Schenkung- und der Erbschaftsteuer, aber auch der Gewinnsteuer im Falle der Veräußerung von Immobilien, wird ab 1. Januar 2022 der valor del mercado zugrunde gelegt, es sei denn, der tatsächliche Verkaufspreis ist höher als dieser.
Was bedeutet dies zum Beispiel bei Kauf und Verkauf von Immobilien?
Beim Erwerb einer Immobilie wird man künftig prüfen müssen, welcher Marktwert für die zu erwerbende Immobilie im Kataster veröffentlicht ist. Ist dieser höher als der vereinbarte Kaufpreis, wird das Finanzamt auf Seiten des Käufers der Berechnung der Grunderwerbsteuer den höheren Marktwert zugrunde legen.
Aber auch für den Verkäufer kann und wird es voraussichtlich teurer werden, denn für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns legt das Finanzamt nun ebenfalls den Marktwert zugrunde, wenn dieser höher ist als der Kaufpreis.
Und im Falle einer Erbschaft oder einer Schenkung?
Auch bei der Erbschaft- und der Schenkungsteuer wird künftig der Referenzwert aus dem Kataster, also der von der Behörde ermittelte Marktwert, der Steuerberechnung zugrunde gelegt.
Will sich der Steuerpflichtige gegen den im Kataster festgelegten. Referenzwert wehren, weil er diesen für zu hoch hält, so hat er dennoch zunächst die Selbstveranladung unter Zugrundelegung des Referenzwertes zu erstellen und die berechnete Steuer zu entrichten. Sodann hat er die Möglichkeit, die Berichtigung zu beantragen. Gegen eine von der Selbstveranlagung abweichende Steuerfestsetzung durch das Finanzamt ist der Einspruch das Rechtsmittel, durch den eine Prüfung eingeleitet werden kann.
Die Generaldirektion für das Katasterwesen wird sodann auf Basis der vom Steuerpflichtigen erhobenen Einwände und vorgelebten Nachweise einen Bericht erstellen, durch den über den anzuwendenden Referenzwert entschieden wird.
Artículo cuarto. Modificación de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones:
Uno. Se modifica el artículo 9, que queda redactado de la siguiente forma:
«Artículo 9. Base imponible.
1. Constituye la base imponible del impuesto:
a) En las transmisiones «mortis causa», el valor neto de la adquisición individual de cada causahabiente, entendiéndose como tal el valor de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles.
b) En las donaciones y demás transmisiones lucrativas ”inter vivos” equiparables, el valor neto de los bienes y derechos adquiridos, entendiéndose como tal el valor de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles.
c) En los seguros sobre la vida, las cantidades percibidas por el beneficiario. Las cantidades percibidas por razón de seguros sobre la vida se liquidarán acumulando su importe al del resto de los bienes y derechos que integran la porción hereditaria del beneficiario cuando el causante sea, a su vez, el contratante del seguro individual o el asegurado en el seguro colectivo.
2. A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los siguientes apartados de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible.
Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.
3. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.
No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible.
Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.
4. El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, conforme a los procedimientos regulados en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor de referencia.
5. Cuando los obligados tributarios soliciten una rectificación de autoliquidación por estimar que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos o cuando interpongan un recurso de reposición contra la liquidación que en su caso se le practique, impugnando dicho valor de referencia, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada.
La Dirección General del Catastro emitirá informe vinculante en el que ratifique o corrija el valor de referencia cuando lo solicite la Administración Tributaria encargada de la aplicación de los tributos como consecuencia de las alegaciones y pruebas aportadas por los obligados tributarios.
Asimismo, emitirá informe preceptivo, corrigiendo o ratificando el valor de referencia, cuando lo solicite la Administración Tributaria encargada de la aplicación de los tributos, como consecuencia de la interposición de reclamaciones económico-administrativas.
En los informes que emita la Dirección General del Catastro, el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación aprobados en dicha resolución.»
Welches Fazit kann gezogen werden?
Im Ergebnis dürfte der im Kataster festgelegte Referenzwert regelmäßig dicht am Verkehrswert der Immobilie liegen. Hierdurch wird es künftig sowohl für Immobilienkäufer und -verkäufer, als auch für Erben oder Beschenkte teurer, die Steuerbelastung steigt, ohne dass der Steuersatz verändert worden wäre.
Zudem ist es für den Steuerpflichtigen schwieriger geworden, sich zu wehren. Der Referenzwert im Kataster kann zwar vom Steuerpflichtigen widerlegt werden. Er trägt allerdings die Beweislast für einen niedrigeren tatsächlichen Wert, was es im Einzelfall schwer machen wird. Gerichtliche Verfahren gegen die Finanzbehörden sind teuer und zeitaufwändig. In vielen Fällen wird sich ein solches Verfahren auch aus Kostengründen nicht lohnen.
Es bleibt nun die erstmalige Festlegung der Referenzwerte im Kataster mit Spannung abzuwarten. Günstiger wird es jedoch sicher nicht, so dass verkaufswillige Eigentümer und Kaufintessenten darüber nachdenken sollten, die geplante Transaktion noch in diesem Jahr umzusetzen. In Andalusien spricht dafür im übrigen auch die noch bis zum 31. Dezember 2021 auf sieben Prozent abgesenkte Grunderwerbsteuer.
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