Eine Entscheidung des Tribunal Supremo, also des obersten spanischen Gerichts, vom 28. Juni 2021 – Aktenzeichen 457/2021 – zeigt wieder einmal, warum eine rechtliche Beratung und Betreuung beim Immobilienkauf in Spanien so wichtig ist.

Der Oberste Gerichtshof hat mit der oben genannten Entscheidung vom 28. Juni 2021 die Verurteilung eines Immobilienmaklers zur Leistung von Schadensersatz an einen Immobilienkäufer bestätigt.

Was war geschehen?

Die Immobilienkäufer, britische Staatsangehörige, hatten auf Vermittlung des Immobilienmaklers und mit dessen Beratung eine Immobilie gekauft. Dabei zahlten Sie bereits vor dem Notartermin einen Großteil des Kaufpreises an den Verkäufer der Immobilie.

Leider hatte der Immobilienmakler jedoch übersehen, dass die Immobilie mit einer Hpothek belastet war, obwohl diese im Grundbuch eingetragen war. Die bestehende Schuld war deutlich höher, als der von den Käufern beim Notartermin noch zu zahlende Restkaufpreis. Für die Käufer entstand ein erheblicher Schaden, für den sie schließlich den Makler in die Haftung nahmen, da sie beim Verkäufer keine Rückzahlung der bereits geleisteten Teile des Kaufpreises erreichen konnten.

Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Verurteilung des Immobilienmaklers zur Leistung von Schadensersatz, da dieser es pflichtwidrig versäumt hatte, die Käufer über die bestehende Hypothek vor Abschluss des privaten Kaufvertrages zu informieren.  Hätten die Käufer von der Hypothek gewusst, hätten sie entweder den Kaufvertrag nicht geschlossen, oder jedenfalls nicht Zahlungen in der dann tatsächlich erfolgten Höhe geleistet.

Ist damit das Problem gelöst? Häufig wohl eher nicht …

Ist mit der Verurteilung des Maklers das Problem für die Käufer nun gelöst? Leider dürfte dies häufig nicht der Fall sein.

Sehr viele in Spanien tätige Makler verfügen nicht über eine adäquate Haftpflichtversicherung. Handelt es sich dann bei dem Makler um eine Firma, zum Beispiel eine S.L. (eine der deutschen GmbH entsprechende Kapitalgesellschaft), so haftet diese nur mit dem Vermögen der Firma. Häufig dürfte dies nicht ausreichend sein, um größere Schäden abzudecken.

Aber auch wenn der Makler eine Privatperson ist oder es sich um eine Gesellschaft handelt, bei der die Gesellschafter persönlich haften, dürfte sehr oft nicht genügend Vermögen vorhanden sein, um den Schaden zu bezahlen.

Wie hilft mir ein Rechtsanwalt?

Welchen Nutzen bietet mir nun ein Rechtsanwalt? Die rechtzeitige Einschaltung eines Rechtsanwalts hilft, vor Abschluss eines Kaufvertrages alle wichtigen rechtlichen Aspekte der Immobilie zu prüfen. Die im Grundbuch eingetragenen Hypotheken wäre hier rechtzeitig aufgefallen und hätten bei der Bemessung der Zahlungen vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages berücksichtigt werden können. Ein Schaden wäre nicht entstanden.

Dabei handelt der Anwalt frei von irgendwelchen Interessenkonflikten, denen der Makler zwangsläufig unterworfen ist, denn dieser verdient seine Provision nur, wenn der Verkauf letztendlich auch zustande kommt.

Die anwaltliche Begleitung beim Erwerb Ihrer Traumimmobilie in Spanien bietet Ihnen also Sicherheit und die Gewissheit, dass die Immobilie auch hält, was Ihnen der Makler versprochen hat.  Sie können ruhig schlafen und sich ganz auf die Freude an der neuen Immobilie konzentrieren. Sollten Probleme auftreten, wird Sie der Anwalt bei deren Lösung unterstützen und so vielleicht den Kauf Ihrer Traumimmobilie überhaupt erst möglich machen.

Und wenn nun auch der Rechtsanwalt etwas übersieht?

Im Gegensatz zu den meisten Maklern verfügt der Rechtsanwalt in der Regel über eine Haftpflichtversicherung, die für Schäden aufkommt, die der Rechtsanwalt bei Ausführung seiner Tätigkeit verursacht, denn niemand ist unfehlbar. Fragen Sie den Anwalt Ihrer Wahl nach seiner Versicherung.

Die La Janda Legal S.L.P. verfügt sogar über eine besonders hohe Haftpflichtversicherung, die Schäden bis zu zwei Millionen Euro abdeckt.

Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, sentencia de 28/06/2021, STS 2586/2021

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