Sie wollen Ihre Immobilie in Chiclana de la Frontera veräußern? Laut Kataster ist Ihr Grundstück als „urbano“ eingestuft, jedoch gilt dies seit der Aufhebung des Städteplans nicht mehr? Warum sollten Sie dann plusvalía municipal bezahlen. Wehren Sie sich.

Die plusvalía municipal, oder mit korrekter Bezeichnung “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)“, ist eine gemeindliche Steuer, die bei Transaktionen städtischen Grund und Bodens, also zum Beispiel bei Verkäufen, aber auch bei Schenkungen und Erbschaften, erhoben wird. Sie ist in Artikel 104 ff. des Ley Reguladora de las Haciendas Locales geregelt und war im vergangenen Jahr Gegenstand umfangreicher Berichterstattung, nachdem der Verfassungsgerichtshof Spaniens die im Gesetz vorgesehene Methodik der Berechnung der Steuer für verfassungswidrig erklärt hatte. Weil es sich um eine für die Gemeinden sehr wichtige Steuer handelt, wurde staatlicherseits sehr schnell reagiert und mit Wirkung ab dem 10. November 2021 durch Rechtsverordnung eine neue Berechnungsgrundlage geschaffen. Dabei richtet sich gemäß Artikel 104 Absatz 2 die Frage, ob ein Grundstück der Besteuerung unterfällt, nicht nach der konkreten Bezeichnung des Grundstücks als „urbano“ im Grundbuch oder im Kataster, sondern vielmehr nach den Regelungen für die Erhebung der Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Diese wiederum richtet sich nach der städtebaulichen Einstufung des Grund und Bodens.

Mit Urteil des Obersten Gerichtshofs Andalusiens wurde der Plan General de Ordenación Urbana (PGOU – städtischer Bebauungsplan) der Stadt Chiclana de la Frontera nun bereits zum dritten Mal für nichtig erklärt. Er ist mit Veröffentlichung des Urteils im BOJA am 15.12.2021 außer Kraft getreten. Dies hat zur Folge, dass viele Grundstücke, die durch den PGOU als „urbano“ eingestuft waren, diese Qualifikation wieder verloren haben und nun als „rustico“ anzusehen sind, auch wenn diese Änderung bisher nicht vollzogen wurde und das Grundstück im Grundbuch und Kataster sowie für Zwecke der IBI noch immer als „urbano“ verzeichnet ist.

Das Rathaus von Chiclana de la Frontera zieht sich auf eine sehr formale Position zurück und fordert bei Transaktionen derartiger Grundstücke nach wie vor die Zahlung der plusvalía municipal. Dabei reichen die zu zahlenden Beträge von wenigen Hundert Euro bis zu hin zu höheren vierstelligen Beträgen.

Aus unserer Sicht steht der Stadt Chiclana de la Frontera bei Grundstücken, die ihre Qualifikation als „urbano“ durch die Nichtigkeit des PGOU verloren haben, nicht zu. Die plusvalía municipal wird nur auf urbanen Grund und Boden erhoben, nicht jedoch bei ruralen Grundstücken. Dies ist im Gesetz ausdrücklich geregelt. Warum also sollten Sie für ein Grundstück, das tatsächlich „rustico“ ist, diese Steuer bezahlen, nur weil die Stadt Chiclana die Einstufung nicht korrigiert hat?

Ob und wann die betroffenen Flächen wieder als „urbano“ eingestuft werden, und ob es Chiclana schafft, tatsächlich mal einen PGOU zu verabschieden, der einer gerichtlichen Überprüfung standhält, steht in den Sternen. Zuletzt dauerte es ca. fünf Jahre. Dies würde also bedeuten, dass es frühestens im Jahr 2026 wieder einen neuen Plan geben könnte.

Bis dahin bleibt das Problem mit der plusvalía municipal bestehen. Wir empfehlen, sich die fehlerhafte Behandlung durch die Stadt Chiclana de la Frontera nicht gefallen zu lassen.