Das oberste spanische Gericht stellt klar:
Eigentümergemeinschaften können touristische Vermietungen untersagen!

Ein aktueller Fall zeigt, wie brisant das Thema ist: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Andalusien stellt fest, dass in ihrem Gebäude plötzlich immer mehr Touristen mit Rollkoffern an- und abreisen. Der Verdacht? Illegale Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb & Co.. Dabei ist in der Teilungserklärungschon immer klar geregelt: „actividades económicas, empresariales o comerciales“ sind verboten!

Doch der Eigentümer der Ferienwohnung argumentiert: 

→ „Touristen wohnen doch nur – das ist keine gewerbliche Tätigkeit!“

→ „Es steht ja nicht explizit ‚Ferienvermietung‘ im Verbot!“

Tja, da hat das spanische Tribunal Supremo (Oberster Gerichtshof) zwei Mal klargestellt, dass das nicht zieht.

Zwei Urteile, eine klare Botschaft!

Urteil STS 1643/2023: Eine Gemeinschaft in Oviedo gewann gegen einen Wohnungseigentümer, der seine Immobilie sogar offiziell als „Vivienda de Uso Turístico (VUT)“ registriert hatte. Das Gericht stellte klar:

• Touristische Vermietung ist eine gewerbliche Tätigkeit – egal, ob Gäste dort nur „wohnen“! 
• Wenn die Satzung wirtschaftliche Aktivitäten verbietet, ist das ein Stoppschild für Airbnb & Co.

Urteil STS 1671/2023: Eine Eigentümergemeinschaft in San Sebastián untersagte Ferienvermietungen – zu Recht! Das Gericht entschied:

• Touristische Vermietung ist mit einer Kanzlei oder Praxis vergleichbar – es geht ums Geschäft, nicht ums Wohnen!
• Ein Verbot in der Teilungserklärung muss nicht explizit „Ferienvermietung“ erwähnen – die allgemeine Klausel reicht!

Fazit: Wer touristisch vermieten will, sollte besser mal die Teilungserklärung seiner Gemeinschaft lesen. Sonst könnte es bald heißen: „Koffer packen und abmelden!“

Ab 3. April 2025: Ferienvermietung nur noch mit Zustimmung der Gemeinschaft!

Doch es kommt noch dicker: Ab dem 3. April 2025 wird eine Änderung des Ley de Propiedad Horizontal (LPH) in Kraft treten.

Was ändert sich? 

Bisher: Wer seine Wohnung als Ferienunterkunft vermieten will, kann dies grundsätzlich tun, sofern es in der Satzung nicht ausdrücklich verboten ist. Die Gemeinschaft muss aktiv ein Verbot mit einer 3/5-Mehrheit beschließen. 

 Ab April 2025: Touristische Vermietungen sind nicht mehr automatisch erlaubt!

• Vermieter müssen vorher eine Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft einholen.
• Erforderlich ist eine 3/5-Mehrheit für die Zustimmung.
• Kein Beschluss = keine Ferienvermietung!

Und was ist mit bestehenden Verboten?

• Wenn in der Satzung bereits ein Verbot touristischer Vermietung geregelt ist, bleibt es in Kraft.
• Möchte eine Gemeinschaft das Verbot aufheben oder ändern, ist ebenfalls eine 3/5-Mehrheit erforderlich. 

Was bedeutet das für Eigentümer?

• Wer jetzt noch ohne Einschränkungen über Airbnb & Co. vermietet, könnte bald ausgebremst werden.
• Eigentümergemeinschaften haben mehr Kontrolle über Ferienwohnungen im Haus. 
• Wer in einer Gemeinschaft touristisch vermieten will, braucht ab 2025 eine offizielle Zustimmung!

 Bleiben Sie auf dem Laufenden!

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Ferienvermietungen in Spanien ändern sich – und wer nicht rechtzeitig reagiert, könnte bald unerwartete Einschränkungen erleben. 

Haben Sie Fragen zur touristischen Vermietung?

Gilt in Ihrer Eigentümergemeinschaft ein Verbot?

Müssen Sie eine Genehmigung einholen oder eine Satzungsänderung durchsetzen?

Ich berate Sie individuell bei La Janda Legal zu allen Fragen rund um Immobilienrecht, Eigentümergemeinschaften und die neuen Vorschriften ab 2025.