Grundsätzlich ist es auch in Spanien möglich, zum Beispiel einen notariellen Kaufvertrag über eine Immobilie durch einen vollmachtlosen Vertreter schließen zu lassen. Dies kann immer dann nötig werden, wenn es dem Käufer oder zum Beispiel bei einem Ehepaar einem der Ehegatten nicht möglich ist, an dem Notartermin in Person teilzunehmen, und auch die Errichtung einer notariellen Vollmacht vielleicht aus zeitlichen Gründen nicht (mehr) in Betracht kommt. Doch was ist in solchen Fällen zu beachten?

Die „mandatario verbal“ genannte Rechtsfigur des vollmachtlosen Vertreters kommt aus den oben genannten Gründen gar nicht selten zum Einsatz. Sie beinhaltet jedoch gewisse Risiken, die man kennen sollte, bevor man ein solches rechtliches Vorgehen wählt.

Zunächst ist es wichtig festzustellen, dass der durch einen vollmachtlos vertretenen Käufer geschlossene notarielle Kaufvertrag bis zur Genehmigung durch den Vertretenen in der erforderlichen Form unwirksam ist. Es findet also bis zur wirksamen Genehmigung kein Übergang des Eigentums an der Immobilie und zumeist auch keine Besitzübertragung statt.

Zwar hat die Genehmigungserklärung in einer „escritura de ratificación“ grundsätzlich Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Abgabe der zu genehmigenden Willenserklärung, also zum Beispiel auf den Tag des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages. Dennoch bleiben gewisse Risiken durch möglicherweise vorrangige Ereignisse, die zwischen Abschluss des notariellen Kaufvertrages und Abgabe der Genehmigungserklärung stattfinden.

Ein Risiko stellt es zum Beispiel dar, wenn es in der Zwischenzeit zu einer Pfändung des Eigentums des Verkäufers, zu dessen Insolvenz, oder zur Eintragung einer Belastung kommt. In einem solchen Fall kann die Genehmigung des Vertrages nicht mehr wirksam erklärt werden oder hat jedenfalls keinen Vorrang vor zeitlich vorausgehenden Ereignissen. Hat nun der Käufer bereits im Termin des notariellen Kaufvertrages den Kaufpreis ganz oder teilweise gezahlt, ergeben sich erhebliche Probleme: Es ist zumeist weder der Besitz, noch das Eigentum auf den Käufer übergegangen. Der Pfändungs- bzw. Insolvenzgläubiger befinden sich in einer sehr guten Position. Der Käufer wird – wenn überhaupt – lange Zeit benötigen, bis er den bereits gezahlten Kaufpreis zurückerhält.

Ein weiteres Risiko kann zum Beispiel darin bestehen, dass der Verkäufer – dann natürlich in betrügerischer Absicht – die Immobilie ein weiteres Mal veräußert und einen Kredit aufnimmt und eine Hypothek im Grundbuch eingetragen wird.

Im Ergebnis sollte daher bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages durch einen vollmachtlosen Vertreter des Käufers der Kaufpreis erst an den Verkäufer gezahlt werden, wenn die Genehmigungserklärung durch den Vertretenen wirksam abgegeben wurde.

In steuerlicher Hinsicht ist es wichtig zu wissen, dass die steuerlichen Wirkungen des zu genehmigenden Kaufvertrages mit dessen Genehmigung rückwirkend eintreten. Aufgrund der Verpflichtung, zum Beispiel die Grunderwerbsteuererklärung binnen 30 Werktagen nach Abschluss des Kaufvertrages einzureichen und die Steuer zu bezahlen, wird dies bei einer erst nach Ablauf dieser Zeit erklärten Genehmigung zu einer Strafe führen.