Bald nur noch mit Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft!

Nicht bereits am 1. April, aber ab dem 3. April 2025 wird es für viele Eigentümer in Spanien ungemütlich: Eine Änderung des „Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal“ tritt in Kraft und verpasst der touristischen Vermietung eine neue Hürde. Wer seine Wohnung an Feriengäste vermieten möchte, braucht künftig die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Ohne Genehmigung also keine Vermietung!

Touristische Vermietung nur mit grünem Licht der Eigentümergemeinschaft

Der neue Artikel 7 Absatz 3 in Verbindung mit Artikel 17 Absatz 12 sieht vor, dass künftig eine qualifizierte Mehrheit von drei Fünfteln aller Eigentümer (nach Quotenanteilen berechnet) zustimmen muss, damit eine Wohnung für touristische Zwecke vermietet werden darf.

Das bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft touristische Vermietung künftig im Voraus genehmigen muss. Wer also dachte, er könne seine Wohnung einfach so an feierfreudige Urlauber vermieten, wird sich künftig warm anziehen müssen – oder eben strategisch gute Beziehungen zu den Nachbarn pflegen.

Wer schweigt, stimmt nicht automatisch zu!

Eine spannende Frage ist, wie sich das Nichterscheinen von Eigentümern oder das Nichtabstimmen bei einer schriftlichen Abstimmung auswirkt. Hier gilt: Enthaltungen und nicht abgegebene Stimmen zählen nicht als Zustimmung. Das bedeutet, dass man eine aktive Mehrheit von 60 % der Eigentumsanteile benötigt – was in vielen Fällen gar nicht so einfach sein dürfte!

Also, wer weiter auf AirBnB & Co setzen will, sollte frühzeitig Verbündete unter den Miteigentümern suchen – oder eine besonders charmante Präsentation für die nächste Versammlung vorbereiten.

Erlaubt? Dann wird’s teurer!

Ein weiterer Clou der Reform: Falls die Erlaubnis erteilt wird, kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, dass die Vermieter höhere Gemeinschaftskosten zahlen. Hier reicht sogar eine einfache Mehrheit! Wer also denkt, mit der Zustimmung ist alles erledigt, könnte sich über eine saftige „Ferienwohnungsabgabe“ wundern.

Aber Moment mal! Das Gesetz enthält in Artikel 17 Absatz 12 den Passus: „Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.“ Heisst das, dass nur die höheren Gebühren für neu genehmigte Vermietungen nicht rückwirkend erhoben werden dürfen? Oder betrifft das auch bereits bestehende touristische Vermietungen? Können die Gebühren also auch für Vermieter erhöht werden, die bereits vor dem 3. April 2025 vermietet haben? Hier bleibt abzuwarten, wie Gerichte dies auslegen werden.

Und was ist mit denen, die schon vermieten? Brauchen auch diese künftig die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft?

Eine der spannendsten Fragen: Betrifft die neue Regelung auch Eigentümer, die bereits seit Jahren touristisch vermieten? Sollte sich die Regelung auf die gesamte Vermietung beziehen, wäre das ein klarer Nachteil für langjährige Vermieter. Allerdings könnte der Satz „keine rückwirkenden Effekte“ so ausgelegt werden, dass bestehende Vermietungen Bestandsschutz genießen.

Was passiert, wenn man trotz fehlender Genehmigung vermietet?

Jetzt wird’s spannend – und teuer! Wer es trotzdem wagt, ohne die erforderliche Erlaubnis Gäste einzuquartieren, riskiert saftige Strafen. Die Sanktionen variieren je nach Region, können aber von hohen Geldbußen (oft mehrere Tausend Euro) bis hin zu gerichtlichen Schritten reichen. Und dann kann es passieren, dass der Vermieter nicht nur die verdiente Urlaubskasse geplündert bekommt, sondern auch noch seinen guten Ruf als Gastgeber verliert. Also lieber vorher absichern, als nachher vor Gericht erklären müssen, warum Tante Erna angeblich nur „lange Urlaub gemacht“ hat.

Können Nachbarn eine Anzeige machen?

Ja, und das sogar mit großem Vergnügen! Wer sich mit den Nachbarn nicht gutstellt, sollte besser aufpassen – denn sie können illegale Vermietungen direkt bei den Behörden melden. Und wir wissen ja, wie gut manche Nachbarn über alles Bescheid wissen! Von ständigen Besucherwechseln bis hin zu lauten Kofferrollen mitten in der Nacht – alles kann ein Indiz sein. Behörden gehen solchen Meldungen in der Regel nach, was zu Kontrollen und empfindlichen Strafen führen kann. Also besser vorher absichern und sich nicht auf das Prinzip „wird schon keiner merken“ verlassen!

Wann ist eine Vermietung überhaupt touristisch?

Hier ist Vorsicht geboten: Nicht jede kurzfristige Vermietung ist automatisch eine „touristische“ Vermietung. Die Definition variiert je nach Autonomer Gemeinschaft.

Kurz gesagt: Wer eine Ferienwohnung betreibt, sollte unbedingt prüfen, was für seine Region gilt – oder sich gleich einen Anwalt suchen, bevor die Polizei an der Tür klingelt.

Fazit: Gut informiert ist halb gewonnen!

Die Reform bedeutet für viele Eigentümer in Spanien eine völlig neue Ausgangslage. Wer touristisch vermieten will, sollte sich jetzt schon Gedanken machen, ob die Mehrheit der Miteigentümer mitzieht – und sich vielleicht diplomatisch auf die nächste Eigentümerversammlung vorbereiten.

Denn ab April 2025 gilt: Ohne Erlaubnis keine Feriengäste – und mit Erlaubnis vielleicht höhere Gemeinschaftskosten. Willkommen in der Welt der Eigentümergemeinschaften!