¿Su propiedad vacacional está ubicada en una urbanización, en una comunidad de propietarios? ¿Quieres alquilar tu apartamento o casa de vacaciones a los turistas para las vacaciones? A continuación, deberá comprobar si está permitido y en qué medida, de acuerdo con la declaración de partición (declaración de devisión horizontal) y las resoluciones de la asociación de propietarios, por ejemplo, sobre el reglamento de la casa, ya que puede haber restricciones considerables o incluso prohibiciones completas sobre los alquileres de vacaciones a los huéspedes de vacaciones.
1. ¿Cuál es el problema?
El alquiler a corto plazo de espacio vital a los huéspedes de vacaciones a menudo tiene una imagen negativa. Especialmente en las ciudades más grandes, pero también en los típicos centros vacacionales junto al mar, se retira mucho espacio vital de los alquileres permanentes regulares, lo que ha provocado una escasez de viviendas y un rápido aumento de los alquileres. Los excesos del turismo de fiesta y el vandalismo de los jóvenes turistas también contribuyen al problema.
En las urbanizaciones de uso mixto, los residentes permanentes suelen sentirse molestos y acosados por los veraneantes. Las instalaciones comunales están sujetas a un mayor uso y, por lo tanto, también a un mayor desgaste. Además, la contaminación acústica es causada por los turistas desconsiderados.
Además de las prohibiciones y restricciones legales y oficiales, esto puede llevar a que incluso dentro de la comunidad de propietarios de un complejo residencial o de una urbanización se considere si el uso de las unidades residenciales para el alquiler a los huéspedes de vacaciones puede ser restringido o incluso prohibido.
Por lo tanto, si tiene la intención de alquilar su apartamento o casa de vacaciones situada en una urbanización a huéspedes vacacionales, o si está considerando la posibilidad de comprar una propiedad vacacional y financiar los costos de adquisición mediante alquileres turísticos, debe hacer que se compruebe minuciosamente si esto también es posible de acuerdo con los estatutos de la comunidad de propietarios y la declaración de partición.
2. ¿Cómo pueden regularse las prohibiciones y restricciones?
En primer lugar, las prohibiciones y restricciones pueden regularse horizontalmente en la declaración de división. Por lo tanto, en el caso de los alquileres de vacaciones previstos, este documento debe comprobarse para ver si existen las prohibiciones y reglamentos correspondientes.
Es importante señalar que las prohibiciones y restricciones sólo son efectivas contra los compradores de apartamentos y casas de vacaciones si están inscritos en el registro de la propiedad. Aquí se aplica la protección de la buena fe a favor del comprador. Si no hay nada en el registro de la propiedad, no se le aplican restricciones ni prohibiciones.
También es importante: las modificaciones posteriores a la declaración de partición deben ser aprobadas por unanimidad por la comunidad de propietarios; artículo 17.6 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal). Por lo tanto, una prohibición completa de los alquileres de vacaciones turísticas fracasará normalmente debido a que no se puede lograr la unanimidad.
Debido a la gravedad de la interferencia de las prohibiciones o regulaciones restrictivas relativas a los alquileres de vacaciones, esto no puede hacerse mediante reglas de la casa o decisiones similares.
3. ¿Qué arreglos son por lo tanto posibles?
Con la introducción del Real Decreto 7/2019, el legislador español modificó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) mediante una enmienda legislativa el 6 de marzo de 2019 y añadió un apartado 12 al artículo 17, para lo cual se estableció rápidamente la expresión “Ley Anti-BNB”.
En virtud de esta nueva regulación, la comunidad de propietarios tiene la posibilidad, mediante una resolución a adoptar por una mayoría de 3/5 de todos los propietarios o cuotas de copropiedad, de regular y condicionar el alquiler vacacional, y al mismo tiempo aumentar las contribuciones y gravámenes de aquellos propietarios cuyas propiedades se utilizan para el alquiler vacacional.
La opinión predominante es que no se puede lograr una prohibición completa del alquiler de vacaciones mediante una decisión en virtud del artículo 17 (12) de la LPH.
Sólo en casos individuales se lograría una prohibición por parte de los demás propietarios que hicieran valer un derecho a medidas cautelares en virtud del artículo 7 2) de la LPH si el alquiler de vacaciones en el caso individual resultara ser irrazonable para los demás residentes. Esto puede ocurrir, por ejemplo, si el propietario no cumple con las normas y condiciones decididas por la comunidad.
