RESERVIERT – ARRAS-Vertrag wurde abgeschlossen.

Unsere Mandanten verkaufen aus einem Nachlass ein Grundstück in Fuente del Gallo. Wir haben die Papiere geprüft und aufbereitet.

Sehr gut geschnittenes, nach Südwesten ausgerichtetes Grundstück in Fuente de Gallo mit optimaler Größe. Auf dem Grundstück befindet sich ein Chalet Baujahr 1982 mit 156 qm Konstruktionsfläche. Es verfügt über zwei sehr große Schlafzimmer, einen sehr geräumigen Wohnraum mit offenem Kamin, Loggia / Wintergarten mit großen Fenstern zum Garten, Flur, Küche, und zwei Bäder. An das Haus angrenzend befindet sich eine sehr geräumige Garage mit 36 qm Größe und direktem Zugang zum Haus, die ohne Weiteres als weiterer Wohnraum genutzt werden kann.

Das Haus verfügt über eine Zentralheizung mit Gastherme sowie Klimatisierung im Wohnraum und einem Schlafzimmer.

Der Garten bietet ausreichend Fläche, um zum Beispiel einen Pool zu ergänzen. Auch eine Aufstockung des Gebäudes ist baurechtlich möglich.

Die Urbanisation Fuente de Gallo ist sehr gepflegt und eine der exklusivsten in Conil. Der Strand von Fuente de Gallo ist fußläufig schnell zu erreichen. Parkmöglichkeiten bestehen auf dem Grundstück oder auch auf der Straße. Zusätzlich gibt es eine Busanbindung der Urbanisation nach Conil mit dem Bus Urbano.

Es handelt sich um eine Nachlass-Immobilie. Die baurechtlichen Grundlagen sind geprüft und in Ordnung. Die Erben sind bereits im Grundbuch eingetragen. Die Immobilie ist lastenfrei.

Der Kaufpreis beträgt 560.000 Euro.

Sie wollen Ihre Immobilie in Chiclana de la Frontera veräußern? Laut Kataster ist Ihr Grundstück als „urbano“ eingestuft, jedoch gilt dies seit der Aufhebung des Städteplans nicht mehr? Warum sollten Sie dann plusvalía municipal bezahlen. Wehren Sie sich.

Die plusvalía municipal, oder mit korrekter Bezeichnung “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)“, ist eine gemeindliche Steuer, die bei Transaktionen städtischen Grund und Bodens, also zum Beispiel bei Verkäufen, aber auch bei Schenkungen und Erbschaften, erhoben wird. Sie ist in Artikel 104 ff. des Ley Reguladora de las Haciendas Locales geregelt und war im vergangenen Jahr Gegenstand umfangreicher Berichterstattung, nachdem der Verfassungsgerichtshof Spaniens die im Gesetz vorgesehene Methodik der Berechnung der Steuer für verfassungswidrig erklärt hatte. Weil es sich um eine für die Gemeinden sehr wichtige Steuer handelt, wurde staatlicherseits sehr schnell reagiert und mit Wirkung ab dem 10. November 2021 durch Rechtsverordnung eine neue Berechnungsgrundlage geschaffen. Dabei richtet sich gemäß Artikel 104 Absatz 2 die Frage, ob ein Grundstück der Besteuerung unterfällt, nicht nach der konkreten Bezeichnung des Grundstücks als „urbano“ im Grundbuch oder im Kataster, sondern vielmehr nach den Regelungen für die Erhebung der Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Diese wiederum richtet sich nach der städtebaulichen Einstufung des Grund und Bodens.

Mit Urteil des Obersten Gerichtshofs Andalusiens wurde der Plan General de Ordenación Urbana (PGOU – städtischer Bebauungsplan) der Stadt Chiclana de la Frontera nun bereits zum dritten Mal für nichtig erklärt. Er ist mit Veröffentlichung des Urteils im BOJA am 15.12.2021 außer Kraft getreten. Dies hat zur Folge, dass viele Grundstücke, die durch den PGOU als „urbano“ eingestuft waren, diese Qualifikation wieder verloren haben und nun als „rustico“ anzusehen sind, auch wenn diese Änderung bisher nicht vollzogen wurde und das Grundstück im Grundbuch und Kataster sowie für Zwecke der IBI noch immer als „urbano“ verzeichnet ist.

Das Rathaus von Chiclana de la Frontera zieht sich auf eine sehr formale Position zurück und fordert bei Transaktionen derartiger Grundstücke nach wie vor die Zahlung der plusvalía municipal. Dabei reichen die zu zahlenden Beträge von wenigen Hundert Euro bis zu hin zu höheren vierstelligen Beträgen.

Aus unserer Sicht steht der Stadt Chiclana de la Frontera bei Grundstücken, die ihre Qualifikation als „urbano“ durch die Nichtigkeit des PGOU verloren haben, nicht zu. Die plusvalía municipal wird nur auf urbanen Grund und Boden erhoben, nicht jedoch bei ruralen Grundstücken. Dies ist im Gesetz ausdrücklich geregelt. Warum also sollten Sie für ein Grundstück, das tatsächlich „rustico“ ist, diese Steuer bezahlen, nur weil die Stadt Chiclana die Einstufung nicht korrigiert hat?

Ob und wann die betroffenen Flächen wieder als „urbano“ eingestuft werden, und ob es Chiclana schafft, tatsächlich mal einen PGOU zu verabschieden, der einer gerichtlichen Überprüfung standhält, steht in den Sternen. Zuletzt dauerte es ca. fünf Jahre. Dies würde also bedeuten, dass es frühestens im Jahr 2026 wieder einen neuen Plan geben könnte.

Bis dahin bleibt das Problem mit der plusvalía municipal bestehen. Wir empfehlen, sich die fehlerhafte Behandlung durch die Stadt Chiclana de la Frontera nicht gefallen zu lassen.

Laut Pressemitteilung Nummer 99/2021 vom 26. Oktober 2021 hat die Pressestelle des Verfassungsgerichtshofs diese Entscheidung des Gerichts zum Aktenzeichen 4433-2020 mitgeteilt.

Das Urteil selbst ist noch nicht veröffentlich. Dies soll in den nächsten Tagen geschehen. Dabei wird der genaue Wortlaut der Entscheidung mit großer Spannung erwartet, denn: Derzeit ist unklar, in welchem Umfang auch in der Vergangenheit liegende Sachverhalte rückwirkend geändert werden können, so dass eventuell bereits gezahlte Steuern zurückgefordert werden könnten.

Aus der Presse, die einen Urteilsentwurf vorab eingesehen haben will, verlautet es, dass im Urteil stehe

“no pueden considerarse situaciones susceptibles de ser revisadas con fundamento en la presente sentencia aquellas obligaciones tributarias devengadas por este impuesto que, a la fecha de dictarse la misma, hayan sido decididas definitivamente mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada o mediante resolución administrativa firme”.

Dies lässt sich wie folgt übersetzen:

„Als Sachverhalte, die auf der Grundlage des vorliegenden Urteils überprüft werden können, können nicht die für diese Steuer entstandenen Steuerverpflichtungen angesehen werden, die zum Zeitpunkt des Urteils durch ein rechtskräftiges Urteil oder eine rechtskräftige Verwaltungsentscheidung endgültig entschieden sind“.

Damit dürfte feststehen, dass jedenfalls bei rechtskräftigen Vorgängen eine rückwirkende Aufhebung und Rückzahlung der Steuer nicht gefordert werden kann.

Dies ist sicher auch dem Umstand geschuldet, dass die Plusvalía einen großen Teil der gemeindlichen Steuereinnahmen ausmachte und deren Rückzahlung die Gemeinden vor riesige Probleme stellen würde.

Auch ohne Rückwirkung ist diese Entscheidung für die Gemeinden ein Schock, ist doch völlig offen, ob und wann es zu einer Neuregelung der Plusvalía kommen wird. Die Gemeinden sich aber auf die Einnahmen angewiesen, so dass es dem Verfasser als sehr wahrscheinlich erscheint, dass man sich sehr schnell um eine verfassungsgemäße Neuregelung der Steuer bemühen wird.

Sollten  Sie also einen Immobilienverkauf planen, könnte es sich lohnen, diesen Verkauf möglichst schnell zu realisieren, bevor die Steuer neu gesetzliche geregelt wird. Es lassen sich viele tausend Euro sparen.

Sobald das Urteil des Verfassungsgerichtshofs im Wortlaut veröffentlich wurde, werden wir dies an dieser Stelle berichten und Ihnen den Wortlaut zur Verfügung stellen.

Wenn Sie in diesem Zusammenhang Fragen haben oder sich durch uns beraten lassen möchten, vereinbaren Sie am besten einen Besprechungstermin mit uns. Melden Sie sich hierzu am besten telefonisch unter der Rufnummer +34 856 145 507 oder schreiben Sie uns eine e-Mail.

Wir freuen uns auf Ihren Anruf oder Ihre Nachricht.

Wer legt den ‚valor del mercado‘ fest und wie wird er ermittelt?

Die Generaldirektion des Katasters legt einmal jährlich die im darauffolgenden Jahr anzuwendenden Marktwerte für jede einzelne Immobilie fest. Dies erfolgt auf Basis der von den Notaren dem Kataster mitgeteilten Immobilientransaktionen im Rahmen eines Jahresberichts über den Immobilienmarkt und durch Aufstellung einer Wertkarte mit homogenen territorialen Bewertungsgebieten. Diese Wertkarte wird im elektronisch zugänglichen Kataster veröffentlicht.

Um sicherzustellen, dass der auf diese Weise ermittelte Marktwert den tatsächlichen Verkehrswert nicht übersteigt, wird durch eine Verordnung des Finanzministeriums ein Marktabschlagsfaktor für Immobilien derselben Klasse festgelegt. Ferner wird durch die Generaldirektion für das Katasterwesen eine Verordnung erlassen, durch die die Anwendung der Durchschnittswerte und der entsprechenden Abmilderungsfaktoren festgelegt wird.

Schließlich wird in den ersten Tagen des Monats Dezember durch die Generaldirektion für Katasterwesen eine Bekanntmachung der Referenzwerte aller Immobilien veröffentlicht. Weil es sich insoweit nicht um personenbezogene Daten handelt, können diese Werte durch jedermann im elektronischen Kataster abgerufen werden.

Nachstehend der entsprechende Gesetzestext als Auszug:

Auswirkungen bei der Grunderwerbsteuer, der Schenkung- und Erbschaftsteuer, sowie der Gewinnsteuer bei Veräußerung von Immobilien

Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer, der Schenkung- und der Erbschaftsteuer, aber auch der Gewinnsteuer im Falle der Veräußerung von Immobilien, wird ab 1. Januar 2022 der valor del mercado zugrunde gelegt,  es sei denn, der tatsächliche Verkaufspreis ist höher als dieser.

Was bedeutet dies zum Beispiel bei Kauf und Verkauf von Immobilien?

Beim Erwerb einer Immobilie wird man künftig prüfen müssen, welcher Marktwert für die zu erwerbende Immobilie im Kataster veröffentlicht ist. Ist dieser höher als der vereinbarte Kaufpreis, wird das Finanzamt auf Seiten des Käufers der Berechnung der Grunderwerbsteuer den höheren Marktwert zugrunde legen.

Aber auch für den Verkäufer kann und wird es voraussichtlich teurer werden, denn für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns legt das Finanzamt nun ebenfalls den Marktwert zugrunde, wenn dieser höher ist als der Kaufpreis.

Und im Falle einer Erbschaft oder einer Schenkung?

Auch bei der Erbschaft- und der Schenkungsteuer wird künftig der Referenzwert aus dem Kataster, also der von der Behörde ermittelte Marktwert, der Steuerberechnung zugrunde gelegt.

Will sich der Steuerpflichtige gegen den im Kataster festgelegten. Referenzwert wehren, weil er diesen für zu hoch hält, so hat er dennoch zunächst die Selbstveranladung unter Zugrundelegung des Referenzwertes zu erstellen und die berechnete Steuer zu entrichten. Sodann hat er die Möglichkeit, die Berichtigung zu beantragen. Gegen eine von der Selbstveranlagung abweichende Steuerfestsetzung durch das Finanzamt ist der Einspruch das Rechtsmittel, durch den eine Prüfung eingeleitet werden kann.

Die Generaldirektion für das Katasterwesen wird sodann auf Basis der vom Steuerpflichtigen erhobenen Einwände und vorgelebten Nachweise einen Bericht erstellen, durch den über den anzuwendenden Referenzwert entschieden wird.

Welches Fazit kann gezogen werden?

Im Ergebnis dürfte der im Kataster festgelegte Referenzwert regelmäßig dicht am Verkehrswert der Immobilie liegen. Hierdurch wird es künftig sowohl für Immobilienkäufer und -verkäufer, als auch für Erben oder Beschenkte teurer, die Steuerbelastung steigt, ohne dass der Steuersatz verändert worden wäre.

Zudem ist es für den Steuerpflichtigen schwieriger geworden, sich zu wehren. Der Referenzwert im Kataster kann zwar vom Steuerpflichtigen widerlegt werden. Er trägt allerdings die Beweislast für einen niedrigeren tatsächlichen Wert, was es im Einzelfall schwer machen wird. Gerichtliche Verfahren gegen die Finanzbehörden sind teuer und zeitaufwändig. In vielen Fällen wird sich ein solches Verfahren auch aus Kostengründen nicht lohnen.

Es bleibt nun die erstmalige Festlegung der Referenzwerte im Kataster mit Spannung abzuwarten. Günstiger wird es jedoch sicher nicht, so dass verkaufswillige Eigentümer und Kaufintessenten darüber nachdenken sollten, die geplante Transaktion noch in diesem Jahr umzusetzen. In Andalusien spricht dafür im übrigen auch die noch bis zum 31. Dezember 2021 auf sieben Prozent abgesenkte Grunderwerbsteuer.

Sie haben Fragen in diesem Zusammenhang?

Wenn Sie in diesem Zusammenhang Fragen haben oder sich durch uns beraten lassen möchten, vereinbaren Sie am besten einen Besprechungstermin mit uns. Melden Sie sich hierzu am besten telefonisch unter der Rufnummer +34 856 145 507 oder schreiben Sie uns eine e-Mail.

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